漯政辦〔2014〕4號

漯河市人民政府辦公室

轉(zhuǎn)發(fā)漯河市關(guān)于加強市區(qū)住宅小區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會建設(shè)的若干規(guī)定的通知

 

各縣區(qū)人民政府，漯河新區(qū)、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、西城區(qū)管委會，市人民政府各部門，直屬及駐漯各單位：

市住房保障和房屋管理局制訂的《漯河市關(guān)于加強市區(qū)住宅小區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會建設(shè)的若干規(guī)定》已經(jīng)市政府同意，現(xiàn)轉(zhuǎn)發(fā)給你們，請結(jié)合實際，認真貫徹落實。

 

 

 

                          2014年1月15日

 

漯河市關(guān)于加強市區(qū)住宅小區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會建設(shè)的若干規(guī)定

 

為了加強本市住宅小區(qū)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》和《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》(以下簡稱《規(guī)則》)的相關(guān)規(guī)定，現(xiàn)就業(yè)主大會、業(yè)主委員會組建、換屆改選和日常運作規(guī)定如下：

一、業(yè)主大會組建的啟動

住宅物業(yè)管理區(qū)域符合業(yè)主大會成立條件的，物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)及時組織召開業(yè)主大會，成立業(yè)主委員會。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)會同所在轄區(qū)房管分局依法組織開展業(yè)主大會籌建工作。建設(shè)單位出售房屋交付達50%時，應(yīng)將業(yè)主資料及小區(qū)相關(guān)資料一式三份報到行業(yè)主管部門。建設(shè)單位未按規(guī)定提交資料，經(jīng)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）督促后仍不改正的，所在轄區(qū)房管分局可根據(jù)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的書面要求，組織人員取得相關(guān)資料，所發(fā)生的費用由建設(shè)單位承擔(dān)。

二、業(yè)主大會籌備組

業(yè)主大會籌備組組長由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）代表擔(dān)任?；I備組成員由開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主代表、所在轄區(qū)房管分局、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）代表和居民委員會代表五方面人員組成，其中業(yè)主代表人數(shù)應(yīng)不低于籌備組人數(shù)的1/2。籌備組成立之日起7日內(nèi)，將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示、公告。

三、業(yè)主身份的認定

業(yè)主身份的認定以房屋權(quán)屬證記載的權(quán)利人為準(zhǔn)。房屋已出售并交付使用但尚未領(lǐng)取房屋權(quán)屬證的，房屋銷（預(yù)）售合同中的購房人可以視為業(yè)主。房屋權(quán)屬證記載的權(quán)利人或房屋銷（預(yù)）售合同中的購房人超過一人的，應(yīng)當(dāng)推選一人參加業(yè)主大會會議。

四、業(yè)主委員會成員條件 

業(yè)主委員會成員應(yīng)當(dāng)由知法守法、熱心公益、責(zé)任心強、公正廉潔，具有社會公信力和一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。 

凡有違法搭建、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)、拒交物業(yè)服務(wù)費和維修資金等情形的業(yè)主，不得擔(dān)任業(yè)主委員會成員。 

業(yè)主代表、業(yè)主委員會籌備組成員和換屆改選小組成員，也應(yīng)當(dāng)符合上述條件。

應(yīng)優(yōu)先推薦以下人員作為業(yè)主委員會委員候選人：

（一）具有專業(yè)技能、專業(yè)職稱、高學(xué)歷業(yè)主;

（二）黨員干部、勞模；

（三）企事業(yè)單位、社會組織負責(zé)人；

（四）人大代表、政協(xié)委員；（五）法律和新聞媒體工作者。

五、業(yè)主大會會議代表的產(chǎn)生和職責(zé)

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以以幢、單元、樓層等為單位，通過召開業(yè)主小組會議或者采用業(yè)主推薦的方式推選一名業(yè)主作為代表參加業(yè)主大會會議。

推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于參加業(yè)主大會會議3日前，就業(yè)主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表業(yè)主的意見。凡需投票表決的，業(yè)主贊同、反對及棄權(quán)的表決票經(jīng)本人簽字后，由召集人在業(yè)主大會投票時如實反映。業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會會議的，其所代表的業(yè)主可以另外推選業(yè)主代表參加。

六、業(yè)主委員會候選人產(chǎn)生辦法 

籌備組應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模及業(yè)主委員會委員的代表性、廣泛性和物權(quán)的比例，確定委員的分布和人數(shù)（一般由5-15名成員組成），并實行差額或等額選舉。業(yè)主委員會委員候選人由籌備組通過直接聽取業(yè)主意見、召開召集人座談會、發(fā)放推薦表等方式產(chǎn)生，具體方式由籌備組確定。業(yè)主委員會委員候選人名單產(chǎn)生后，籌備組應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以公告。

七、召開首次業(yè)主大會會議

籌備組自成立之日起30日內(nèi)，在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和所在轄區(qū)房管分局的指導(dǎo)下，組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會會議，并作好會議書面記錄。首次業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)討論通過如下事項，并按規(guī)定辦理備案手續(xù)：

（一）表決通過《業(yè)主大會議事規(guī)則》、《管理規(guī)約》；

（二）選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會委員。

八、業(yè)主委員會選舉 

籌備組在業(yè)主委員會選舉前應(yīng)當(dāng)做好下列選舉準(zhǔn)備工作：

（一）公布選舉的時間、地點，在投票日期7日前，采取直接送達或者郵寄送達等方式將選票送達業(yè)主，并保存送達憑證；

（二）確定監(jiān)票、計票、唱票及其他選舉工作人員（監(jiān)票、計票、唱票人員應(yīng)當(dāng)由非業(yè)主委員會委員候選人的其他人員擔(dān)任）；

（三）準(zhǔn)備票箱和選票。

業(yè)主委員會的選舉應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加；業(yè)主委員會委員的當(dāng)選應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意（以下簡稱“面積、人數(shù)雙過半”）。 

投票結(jié)束后，采取公開驗票方式，由唱票、計票人員在監(jiān)票人員的監(jiān)督下，認真核對，計算票數(shù)，當(dāng)場公布投票結(jié)果，并由唱票、計票和監(jiān)票人作出記錄。

業(yè)主委員會依法選舉產(chǎn)生后，應(yīng)按規(guī)定辦理備案手續(xù)。業(yè)主委員會備案的有關(guān)事項發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)變更備案。

九、業(yè)主委員會主任、副主任的產(chǎn)生

業(yè)主委員會委員產(chǎn)生后3日內(nèi)，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織業(yè)主委員會委員召開會議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會主任、副主任，并在會議當(dāng)日在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

十、業(yè)主大會會議的召開

（一）業(yè)主大會定期會議的召開

業(yè)主委員會應(yīng)根據(jù)《業(yè)主大會議事規(guī)則》的約定，定期召開業(yè)主大會會議。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)做好開會前的準(zhǔn)備工作，根據(jù)《業(yè)主大會議事規(guī)則》的約定，針對住宅小區(qū)管理的現(xiàn)狀和問題草擬議案，制定征詢意見表或表決票（選票），核實業(yè)主情況。

（二）業(yè)主大會臨時會議的召開

業(yè)主提議召開業(yè)主大會臨時會議的，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會提交書面提議，業(yè)主委員會在收到提議之日起30日內(nèi)對提議進行審核，作出是否召開業(yè)主大會臨時會議的決定，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。符合下列條件的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議：

1、有明確發(fā)起人；

2、經(jīng)專有部分占建筑物總面積且占總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主書面提議，并隨附提議人房屋權(quán)屬證復(fù)印件；

3、提議事項明確、事實理由清楚，屬于業(yè)主大會議事范圍。

業(yè)主委員會逾期未作出決定的，視作提議有效。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在作出召開業(yè)主大會臨時會議決定之日起15天內(nèi)（逾期未作出決定的應(yīng)在收到提議之日起30天內(nèi)），召開業(yè)主大會臨時會議，就提議事項征求業(yè)主意見并表決，業(yè)主大會臨時會議討論表決議題應(yīng)與提議議題相一致。

提議涉及改選業(yè)主委員會成員的，提議發(fā)起人應(yīng)將提議及相關(guān)資料同時送交居民委員會。

十一、業(yè)主大會會議的形式和召開程序

業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。

（一）集體討論形式的業(yè)主大會會議程序

1、會議公告。業(yè)主大會會議召開前15日，由業(yè)主委員會（或籌備組、換屆改選小組等，本條下同）將會議的時間、地點、內(nèi)容以書面形式向物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主公告，并書面通知所在轄區(qū)房管分局、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、居民委員會派代表參加，聽取意見、建議。

2、核實業(yè)主身份。業(yè)主大會會議召開時，業(yè)主委員會對與會的業(yè)主核實業(yè)主身份后予以登記，非業(yè)主參加的需出具業(yè)主的授權(quán)委托書。在確認符合業(yè)主大會會議召開的法定條件后，方可宣布大會召開。所在轄區(qū)房管分局、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、居民委員會派代表到場指導(dǎo)監(jiān)督。

3、現(xiàn)場投票。業(yè)主委員會宣布會議表決的內(nèi)容，提名發(fā)票、點票、監(jiān)票、計票等工作人員名單并征得與會人員多數(shù)同意。工作人員現(xiàn)場發(fā)放選票后，領(lǐng)票業(yè)主或其代理人應(yīng)對選票簽收。業(yè)主按要求填寫后投入票箱。票箱應(yīng)當(dāng)當(dāng)場檢驗后加貼封條。

4、開票宣布表決結(jié)果。工作人員當(dāng)場開箱清點選票并宣布表決結(jié)果。業(yè)主對表決結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場提出，由業(yè)主委員會組織業(yè)主當(dāng)場核實。

5、會議記錄和決定公告。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會會議記錄，并將表決結(jié)果在業(yè)主大會作出決定之日起3日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

（二）書面征求意見形式的業(yè)主大會會議程序

1、會議公告。業(yè)主大會會議召開前15日，由業(yè)主委員會將征詢意見表或者表決票（選票）內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并書面通知所在轄區(qū)房管分局、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、居民委員會，邀請其派代表監(jiān)督開票，聽取其意見、建議。

2、確定會議工作人員。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)確定征詢意見表或者表決票（選票）發(fā)放、回收、計票、唱票、監(jiān)票及其他會議工作人員名單（與表決事項有直接利害關(guān)系的業(yè)主不得擔(dān)任），并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

3、表決票送達。征詢意見表或表決票（選票）應(yīng)當(dāng)在投票日期7日前，按照《業(yè)主大會議事規(guī)則》的約定送達全體業(yè)主，并保存送達憑證。

4、表決票回收和統(tǒng)計。業(yè)主委員會及會議工作人員應(yīng)當(dāng)按照《業(yè)主大會議事規(guī)則》的約定對表決票進行回收、封存。投票結(jié)束后，在規(guī)定時間采取公開驗票方式，由唱票、計票人員在監(jiān)票人員的監(jiān)督下，認真核對，計算票數(shù)，當(dāng)場公布投票結(jié)果，并由唱票、計票和監(jiān)票人作出記錄。所在轄區(qū)房管分局、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、居民委員會派代表到場指導(dǎo)監(jiān)督。

5、會議記錄和決定公告。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會會議記錄，并將表決結(jié)果在業(yè)主大會作出決定之日起3日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。如業(yè)主對表決結(jié)果存在疑問，業(yè)主委員會應(yīng)組織業(yè)主對表決票進行復(fù)查。

十二、業(yè)主委員會會議 

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照《業(yè)主大會議事規(guī)則》的約定召開業(yè)主委員會會議。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會委員提議或者業(yè)主委員會主任認為有必要的，應(yīng)當(dāng)及時召開業(yè)主委員會會議，并在會議召開前7日將會議通知及有關(guān)材料送達每位委員。

業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席，作出決定必須經(jīng)全體委員人數(shù)半數(shù)以上同意。業(yè)主委員會討論物業(yè)管理重大事項的，應(yīng)當(dāng)邀請轄區(qū)房管分局和居民委員會代表參加，也可以邀請業(yè)主代表列席；業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)充分聽取行轄區(qū)房管分局、居民委員會和業(yè)主代表的意見。

業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)作書面記錄，由出席會議的委員簽字后存檔。業(yè)主委員會的決定應(yīng)當(dāng)在作出決定之日起3日內(nèi)，以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

十三、業(yè)主委員會換屆改選

換屆改選小組中的業(yè)主代表由居民委員會參照業(yè)主大會籌備組產(chǎn)生方法組織業(yè)主推薦產(chǎn)生。換屆改選小組應(yīng)當(dāng)自成立之日起7日內(nèi)，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、居民委員會、所在轄區(qū)房管分局將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

業(yè)主對換屆改選小組成員有異議的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、居民委員會協(xié)調(diào)解決。

換屆改選小組應(yīng)當(dāng)在成立之日起30日內(nèi)召開業(yè)主大會會議，選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。

十四、業(yè)主委員會成員的變更

業(yè)主委員會成員有下列情形之一的，其業(yè)主委員會成員資格終止：

（一）已不是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的；

（二）被司法部門認定有犯罪行為的;

（三）在為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作的；

（四）以書面形式向業(yè)主委員會提出辭呈的；

（五）連續(xù)三次以上無故缺席業(yè)主委員會會議的；

（六）因疾病、經(jīng)常外出等原因難以履行職責(zé)的；

（七）有損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違法搭建、破壞房屋外貌、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)、欠交物業(yè)服務(wù)費或者專項維修資金、違法出租房屋等嚴(yán)重違反有關(guān)物業(yè)管理法律、法規(guī)或者拒不履行業(yè)主義務(wù)的行為且未改正的。

屬于第（一）、（二）、（三）、（七）項情形的，委員資格自然終止，業(yè)主委員會將委員資格終止的情況及時在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。屬于第（五）、（六）項情形的，經(jīng)業(yè)主大會會議討論通過，其委員資格終止。屬于第（四）項情形，非全體委員辭職的，業(yè)主委員會應(yīng)將委員辭職情況及時在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并在下一次業(yè)主大會召開時補選委員；業(yè)主委員會出現(xiàn)成員人數(shù)不足二分之一的，業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)作出決定啟動補選或者提前換屆改選程序。

業(yè)主委員會成員資格終止的，應(yīng)當(dāng)在終止之日起10日內(nèi)將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交給業(yè)主委員會。

業(yè)主委員會成員拒不履行正常移交義務(wù)的，業(yè)主委員會可以請求物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）督促移交，物業(yè)所在地公安機關(guān)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。造成損失的，由相關(guān)責(zé)任人承擔(dān)。 

十五、業(yè)主委員會的補選和提前換屆改選

業(yè)主委員會出現(xiàn)下列情形時，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）可以應(yīng)業(yè)主要求組織召開業(yè)主大會會議，就啟動業(yè)主委員會補選或者提前換屆改選程序作出決定：

（一）業(yè)主委員會成員人數(shù)不足二分之一的；

（二）業(yè)主委員會連續(xù)6個月未開展工作的；

（三）發(fā)生其他情形導(dǎo)致業(yè)主委員會無法正常運作的。

業(yè)主大會會議決定對業(yè)主委員會提前換屆改選的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、所在轄區(qū)房管分局按照《規(guī)定》第二十四條及本規(guī)定第十二條的規(guī)定組建換屆改選小組，由換屆改選小組組織召開業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。

十六、業(yè)主委員會資金監(jiān)管

1、實行業(yè)主委員會代收費的物業(yè)管理區(qū)域，業(yè)主委員會成立后應(yīng)設(shè)立銀行賬戶，并按財務(wù)相關(guān)規(guī)定實施管理。 

2、物業(yè)區(qū)域業(yè)主對本區(qū)域財務(wù)情況有知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)。所在轄區(qū)房管分局、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）對物業(yè)區(qū)域業(yè)主委員會資金收支使用情況進行監(jiān)管，必要時應(yīng)委托審計部門或會計事務(wù)所對代收費的業(yè)主委員會進行年度審計，審計費用從業(yè)主委員經(jīng)費支出。

3、業(yè)主委員會每季度向物業(yè)區(qū)域全體業(yè)主公示收支情況，每年向業(yè)主大會報告一次收支使用情況。并以書面形式報送所在轄區(qū)房管分局、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）。

十七、業(yè)主委員會年度考核

（一）所在轄區(qū)房管分局和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）負責(zé)轄區(qū)內(nèi)業(yè)主委員會的年度考核工作，具體考核內(nèi)容見附表。

（二）考核結(jié)果達不到70分的業(yè)主委員會認定不合格業(yè)主委員會，由所在轄區(qū)房管分局和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）責(zé)令整改；對拒不整改或連續(xù)兩年考核不合格的業(yè)主委員會，由所在轄區(qū)房管分局和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）啟動改選程序，重新選舉業(yè)主委員會。有下列情況之一的，應(yīng)當(dāng)認定為不合格業(yè)主委員會：

1、業(yè)主委員會組織渙散、工作不力、不履行職責(zé)，其行為嚴(yán)重影響物業(yè)管理區(qū)域安定和社區(qū)穩(wěn)定的；

2、業(yè)主委員會有超越權(quán)限、違反法律法規(guī)規(guī)定等行為，侵害多數(shù)業(yè)主合法權(quán)益，情節(jié)嚴(yán)重的；

3、業(yè)主委員會由于監(jiān)督不到位等原因，對物業(yè)管理區(qū)域安全產(chǎn)生重大負面影響的；

4、因業(yè)主委員會監(jiān)督不到位，致使業(yè)主投訴較多，經(jīng)查證屬實的；

5、業(yè)主委員會違規(guī)作為，經(jīng)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）或所在轄區(qū)房管分局責(zé)令改正但收效甚微的；

6、有嚴(yán)重違反法律法規(guī)其他情形的。

組建業(yè)主大會公告示范文本，業(yè)主委員會成立、換屆、變更、注銷備案示范文本，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)公告示范文本，漯河市業(yè)主委員會考核標(biāo)準(zhǔn)文本，可在市住房保障和房屋管理局門戶網(wǎng)站（http：//wwwlhfdcgovcn）首頁文件通知欄目下載。